Hyppää pääsisältöön

14.10.2022

Jyväskylän kaupunki valmistautuu myymään suurimman osan omistamistaan sosiaali- ja terveyspalveluiden kiinteistöistä noin 84 miljoonan euron kauppahintaan. Taustalla on tuleva hyvinvointialueuudistus, jonka myötä sosiaali- ja terveyspalveluiden järjestämisvastuu siirtyy hyvinvointialueelle. Sote-kiinteistöjen omistus on kuitenkin jäämässä kunnille. Jyväskylän kaupunki keskittyy kiinteistöomistuksessaan oman palvelutuotantonsa tarvitsemiin tiloihin ja valmistelee siksi sote-kiinteistöjensä myyntiä vielä vuoden 2022 aikana.
Kuva
Keskusta ilmasta kuvattuna. Kuva Ari Heinonen

Jyväskylässä päätöksentekoon lähtevää kauppaa perustellaan kaupungin rahoituksen vahvistamisella ja riskien pienentämisellä. Kaupunki ei pidä järkevänä sitä, että se jäisi kiinteistöjen omistajaksi ja vuokraajaksi tilanteessa, jossa palveluiden järjestämisestä vastaa toinen toimija.

– Hyvinvointialueiden perustamista säätelevässä lainsäädännössä on määrätty, että hyvinvointialueiden tulee vuokrata nykykiinteistöt kunnilta vähintään 3 vuodeksi käyttöönsä. Sen jälkeen ei kuitenkaan ole varmuutta siitä, mitä kiinteistöjä hyvinvointialue tarvitsee palveluidensa tuottamiseen. Riski kiinteistöjen kohtalosta on siten jäämässä kunnille, kaupunginjohtaja Timo Koivisto toteaa.

Kauppaa arvioitu monesta näkökulmasta vuoden 2022 aikana

Jyväskylän kaupunki käynnisti selvityksen sosiaali- ja terveyspalveluiden kiinteistöjen myynnistä alkuvuonna 2022. Kauppaa suunniteltaessa käytiin tiivistä vuoropuhelua Keski-Suomen hyvinvointialueen kanssa ja varmistettiin, ettei mahdollinen kauppa hankaloita hyvinvointialueen toimintaedellytyksiä.

Kiinteistöjen myynnin toteutukseen kilpailutettiin avoimella hankintamenettelyllä ulkopuolinen ja riippumaton neuvonantaja. Neuvonantajan toimesta määriteltiin kaupan kohteeksi ne toimitilat, jotka ovat vuoden vaihteen jälkeen 100 prosenttisesti hyvinvointialueen käytössä. Myytäviä rakennuksia päätyi kaupan kohteena olevaan portfolioon 15 kappaletta.

Selvitysvaiheen jälkeen kaupungin neuvonantaja lähestyi potentiaalisia ostajaehdokkaita. Yhteensä kontaktoitiin 52 sijoittajatahoa, joista sijoitusmuistion halusi 22 sijoittajaa. Tarjouskierros päättyi 22.6.2022. Korkeimman tarjouksen kaupunki sai pohjoismaiselta sijoitusyhtiö Infranodelta. Alkuperäinen tarjous oli 85 559 000 euroa, josta tonttien osuus 7 541 950 euroa ja rakennusten osuus 78 017 050 euroa. Tarjous ei sisältänyt alkuperäiseen myyntiportfolioon kuuluneita Korpilahden vanhainkotia eikä Harjukotia.

– Saatu tarjous oli lähellä kaupungin joulukuussa 2021 tekemää arviota, jossa kauppakohteeseen lähes verrannollisten kohteiden yhteishinnaksi arvioitiin 86–95 miljoonaa euroa. Arviota alempaa hintatasoa selvitti alkuvuoden aikana muuttunut markkinatilanne sekä korkotason nousu, kaupunginjohtaja Timo Koivisto selventää.

Kaupan arvoa tarkennettiin vielä jatkoneuvotteluissa, jossa Infranode suoritti riippumattoman teknisen, ympäristöllisen, taloudellisen ja juridisen tarkastuksen kaupan kohteena olevista 13 rakennuksesta tontteineen (Kyllön terveysasema, Palokan terveysasema, Väinönkadun palvelukeskus, Kotikartanon ryhmäkoti, Palokan nuorisokoti, Hovilan nuorisokoti, Myllyjärven nuorisokoti, Mattilan perhetukikoti, Ritorinteen kehitysvammaisten ryhmäkoti, Lotilanmutkan nuorisokoti, Korpilahden toimintakeskus, Niittykummun ryhmäkoti ja Peltolan ryhmäkoti.) Tarkastus valmistui lokakuun 2022 alussa ja tarkastusten kanssa samanaikaisesti valmisteltiin ja neuvoteltiin myös kiinteistöjen kauppakirjat sekä vuokrasopimukset.

Ostajan ja riippumattoman teknisen neuvonantajan tekemän tarkastuksen perusteella myytävien kohteiden rakennusten kauppahintaa alennettiin 1 784 200 eurolla kohteiden vaatimien peruskorjaustarpeiden takia, jolloin rakennusten arvoksi muodostui 76 232 850 euroa. Tonttien arvo 7 541 950 euroa pysyi ennallaan ja siten kaupan kokonaisarvoksi muodostui lähes 84 miljoonaa euroa.

Kauppaa suojellaan viivästetyllä kauppahintamekanismilla

Neuvotteluiden aikana ostaja nosti esille huolensa korkojen noususta ja korkomarkkinoiden voimakkaasta heilahtelusta, jossa ostaja joutuu perustamaan kauppapäätöksensä tiettyyn korkotasoon.

– Huoli on ymmärrettävä, sillä kauppaprosessi kestää kaupungilla lähes vuoden tarjouspyynnöistä valtuuston lopullisiin päätöksiin ja kaupan lopulliseen vahvistamiseen. Kuluneen vuoden aikana korot ovat nousseet merkittävästi ja ostajan kannalta tilanne on muuttunut siten oleellisesti, kaupunginjohtaja Timo Koivisto tiivistää.

Kaupan toteutumiseksi, Jyväskylän saaman kauppahinnan maksimoimiseksi ja molempien osapuolien riskin pienentämiseksi päädyttiin neuvottelemaan niin sanotusta viivästetyn kauppahinnan mallista, jossa Infranode maksaa kaupan täytäntöönpanohetkellä 61 prosenttia kauppahinnasta (noin 51 miljoonaa euroa) ja viivästetty kauppahinnan osuus 39 prosenttia kauppahinnasta (33 miljoonaa euroa) maksetaan viimeistään 31.3.2026. Viivästetylle kauppahinnan osuudesta maksetaan kaupungille 3,75 % korkoa, joka tarkoittaa noin 1,24 miljoonan euron korkotuottoa vuodessa.  

Kaupunki on samalla arvioinut kaupan riskejä ja varmistanut oman etunsa muun muassa neuvottelemalla riittävän laajat vakuudet kaupalle. Viivästetyn kauppahinnan osuuden vakuutena ovat muun muassa kaikki kaupan kohteina olevat kiinteistöt.

Kauppa lisää kaupungin ylijäämäkertymää

Kaupunki on puolivuosikatsauksessaan arvioinut, että kuluvana vuonna alijäämää kertyy noin 18 miljoonaa euroa johtuen muun muassa sairaanhoitopiirin alijäämien kattamisesta. Mikäli kauppa toteutetaan, kuluvan vuoden tulos kääntyy plussalle ollen noin 33,4 miljoonaa euroa ylijäämäinen. Ylijäämäkertymän vahvistuminen parantaa kaupungin taloudellista liikkumavaraa ja riskinsietokykyä tulevina vuosina.

Arviointia on tehty myös Keski-Suomen hyvinvointialueen näkökulmasta.

– Hyvinvointialueen näkökulmasta kaupunki ei ole tulevaisuudessa välttämättä paras vuokraisäntä, sillä mahdolliset tilojen peruskorjaukset ja muutostyöt tai laajennukset vaativat kaupungilla muun muassa talousarviomuutokset, kaupungin rahoituksen ja julkisen hankinnan toteuttamisen. Investointeja suunniteltaessa kaupungin taloudellinen liikkumavara on tulevaisuudessa pienempi ja on selvää, että kaupungin vastuulle kuuluvien palveluiden investointitarpeet ovat kaupungille ensisijaisia. Sen sijaan suurten rahastojen taloudelliset resurssit suunnitella ja toteuttaa hankkeita käyttäjien tarpeeseen ovat aivan toisenlaiset kuin yksittäisellä kunnalla, kaupunkirakennepalveluiden toimialajohtaja Hannu Kantonen kuvaa.

Infranoden taustalla vaikuttaa useita tuttuja sijoittajia Pohjoismaista

Infranode on pohjoismainen infrastruktuuriin sijoittava toimija, joka sijoittaa vastuullisesti ja pitkäaikaisesti yhteiskuntakiinteistöihin sekä energia-, liikenne- ja tietoliikennesektorin kohteisiin. Infranode on sitoutunut kehittämään kohteita hyvin pitkäaikaisesti ”osta ja pidä” sijoitusstrategiansa kautta vähintään seuraavaksi 25 vuodeksi. Infranode hallinnoi tällä hetkellä noin EUR 1.8mrd varallisuutta sijoittajiensa puolesta. Sijoittajat ovat pääosin pohjoismaisia institutionaalisia toimijoita ja eläkerahastoja (muun muassa Keva, LähiTapiola, Ruotsin kunnallinen eläkerahasto KPA Pension, Ruotsin kirkon eläkerahasto). Yhtiöllä on maaorganisaatio Suomessa ja yhtiön muut toimistot sijaitsevat Ruotsissa, Norjassa ja Tanskassa.

Kaupasta päättää kaupunginvaltuusto 31.10.2022 olevassa kokouksessaan

Laajan selvitystyön jälkeen kauppa on valmis varsinaiseen päätöksentekoon. Lopullinen päätösvalta näin mittavassa kaupassa on kaupunginvaltuustolla.

Mahdollinen kauppa etenee ensin Jyväskylän kaupungin Tilapalvelun johtokunnan käsittelyyn. Sieltä asia etenee kaupunginhallituksen 24.10.2022 olevaan kokoukseen ja lopulta Jyväskylän kaupunginvaltuuston käsittelyyn 31.10.2022.

Tilapalvelun johtokunnan esityslista on luettavissa kaupungin verkkosivuilta.

Lisätietoja:
Jyväskylän kaupunginjohtaja Timo Koivisto, p. 050 336 2819
Jyväskylän kaupunkirakennepalveluiden toimialajohtaja Hannu Kantonen, p. 050 304 5951