Tilapalvelun perustaja ja kehittäjä siirtyy uusiin haasteisiin

Viisi kysymystä kiinteistöjohtaja Esko Erikssonille

Olet saanut paljon aikaan urallasi. Millaisena näet roolisi toimialan kehittäjänä?

Kehitystyötä on tehty aina yhdessä joukkueen ja tiimien kanssa, joten en ole saanut asioita aikaan yksin. Olen kuitenkin ollut aina valmis ottamaan vastaan uusia haasteita ja viemään asioita aktiivisesti eteenpäin. 

Jyväskylässä tehtävän kehitystyön ohella olen ollut mukana monissa valtakunnallisissa mm. Kuntaliiton, RAKLIn ja KIINKOn projekteissa. Niiden tavoitteena on ollut kuntien kiinteistöomistusten keskittäminen ja organisointi, kiinteistönpidon tehokkuuden ja tuloksellisuuden mittarien ja mittauselementtien kehittäminen sekä kaupunkien välinen yhteistyö.

Mitä asioita olisit halunnut urallasi vielä edistää?

Seuraajalleni jäi vielä paljon tehtävää. Yksi kehittämisen arvoinen asia on mielestäni kaupungin omistamien kiinteistöjen erilaiset PPP-omistusmallit. Kaupungilla voisi edelleen olla pääomistajan rooli, jolloin vähemmistöomistajiksi sopisivat hyvin sekä yksityiset että institutionaaliset sijoittajat. 

Toisena tärkeänä asiana näen kaupungin elinkeinopolitiikan, kaupunkisuunnittelun, kaavoituksen ja kaupungin omien kiinteistöjen synergiaetujen johtamisen, kehittämisen ja organisoinnin. Tämä näkyy konkreettisesti esimerkiksi kaupungin tärkeiden korttelikokonaisuuksien kehittämisessä. Tällaisia ovat esimerkiksi Hallintokortteli, Valtiontalon kortteli, ns. Lyseokortteli, Mäki-Matin kortteli, Cygnaeus-kortteli ja ns. Kyllikki-kortteli. Viimeksi mainitulla voidaan tukea erityisesti seniorien itsenäistä asumista ja yhteisöllisyyttä sekä tarjota näitä asioita tukevia palveluja.

Miten toivoisit julkisen sektorin rakentamisen kehittyvän jatkossa?

Rakentamisessa tulisi pelkkien rakennuskustannusten lisäksi tarkastella enemmän rakennuksen koko elinkaaren aikana syntyviä kustannuksia eli elinkaarikustannuksia. Kun rakenteet ja talotekniset järjestelmät suunnitellaan ja tehdään hyvin, tulevaisuuden remontointitarve pysyy kohtuullisena ja säästetään merkittävästi rahaa. Mielestäni uudisrakentamishankkeita tulisi toteuttaa nykyistä enemmän elinkaarimallilla, jossa kohteen toteuttaja ottaa vastuuta myös valmistuneen kohteen ylläpidosta ja elinkaaresta.

Puu- ja hirsirakentaminen on nyt keskusteluissa pinnalla myös julkisten rakennusten rakentamisessa. Tuntuu joskus, että tässä keskustelussa mennään tunteet edellä ja vähän niin kuin toiseen äärilaitaan.

Itse pidän tärkeänä, että puurakentamista lisätään ja ylipäätään puuta käytetään materiaalina enemmän. Puulla on kuitenkin haasteellista rakentaa pitkiä jännevälejä ja puurakennusten elinkaarikustannukset kasvavat usein suuremmaksi kuin perinteisellä rakentamisella. 

Itse suosisin jatkossakin runkomateriaalina betonia, varsinkin isoissa ja pitkien jännevälien rakennuksissa. Sen sijaan sisärakenteissa, ja ehkä julkisivuissakin, voitaisiin hyvin käyttää puuta.

Miten olet valmistautunut eläkkeelle siirtymiseen?

Olen pohdiskellut tulevaa aikaa kahden hyvän kirjan kautta. Pekka Järvisen Miten selvitä eläkepäivistä hengissä -oppaassa ja Aki Hintsan Voittamisen anatomiassa on samankaltaista filosofiaa. Ihmisen tulisi kiinnittää enemmän huomiota omaan kokonaisvaltaiseen hyvinvointiinsa ja sen neljään tukijalkaan; ravintoon, riittävään uneen ja liikuntaan sekä sosiaaliseen elämään. 

Järvinen jakaa kirjassaan ihmisen elämän neljään osaan, joista kolmas on eläkkeelle jääminen ja neljäs vanhuus. Itsestään huolehtimalla kolmatta ikää voi pidentää perintötekijöistä riippumatta. Kolmas ikä on mahdollisuus, missä voi vielä oppia uusia asioita ja toteuttaa omia haaveitaan. Tähän aihepiiriin nuo molemmat kirjat omalla tavallaan kannustavat.

Miten aiot käyttää eläkepäiväsi?

Pidän matkustamisesta ja toiveena olisi päästä tutustumaan eri kulttuureihin. Ainakin Afrikan maat kiinnostavat, samoin Etelä-Amerikka. Kyllä Grönlannissakin olisi kiva käydä. 

Vietän varmasti myös aikaa Hankasalmen mökillä. Siellä ei puuhastelu lopu kesken. Liikuntaan olen aina panostanut ja ehkä aikaa jää nyt golfin pelaamiseenkin enemmän. Neljän lapsenlapsen harrastuskuljetuksissa olen luvannut myös auttaa.

Näitä kiinteistöhommiakaan en haluaisi kokonaan jättää. Mahdollisia tulevaisuuden työprojekteja silmällä pitäen olen perustanut oman yrityksen, KiintConsult Oy:n. Se voi kyllä jäädä ihan pöytälaatikkofirmaksi. Aika näyttää!


 

Jyväskylän Tilapalvelua alusta lähtien luotsannut Esko Eriksson siirtyy viettämään ansaittuja eläkepäiviään. Miten Tilapalvelu aikanaan syntyi ja millainen merkitys sillä on ollut Jyväskylälle? Sen Eriksson osaa kertoa parhaiten.


Kiinteistöjohtaja Esko Eriksson istahtaa työhuoneensa neuvottelupöydän ääreen. Valkoinen kauluspaita korostaa Borneon auringon tuomaa päivetystä. Pojan kanssa vietetty snorklaus- ja kalastusloma lämpimään oli irtiotto arjesta ja jonkinmoinen siirtymäriitti. Sen myötä Jyväskylän Tilapalvelun pitkäaikainen johtaja suuntaa askeleensa vapaaneuvoksen polulle. Ennen sitä Eriksson on luvannut kertoa, miten Tilapalvelun tarina aikoinaan alkoi.


Jyväskylän kaupungin kiinteistöjohtaja Esko Eriksson siirtyi eläkkeelle 1.6.2018


Tampereella syntynyt ja siellä nuoruutensa viettänyt Eriksson valmistui Vaasassa insinööriksi, jossa myös aloitti työuransa Rakennusliike Pertti Palomäen vastaavana työnjohtajana. Sieltä hän saapui Uudenkaupungin kautta Keski-Suomen pääkaupunkiin.

Uuteen ja vieraaseen kaupunkiin muuttoa tuki ennen kaikkea haastava kiinteistönhoitopäällikön virka Jyväskylän kaupungilla sekä myös mahdollisuus jatkaa nuoruusvuosien harrastusta, jääkiekkoa muun muassa silloisessa Jyväskylän Lohessa ja sen jälkeen Keupassa Keuruulla. Nuorempana Eriksson ehti edustamaan Tampereen Ilvestä ja Vaasan Sportia Liiga-tasolla.

Ensimmäisessä Jyväskylän pestissään Eriksson pääsi organisoimaan kaupungin omistamien kiinteistöjen hoidon ja ylläpidon uudelleen. 80-luvun alkupuolella hallintokunta- ja kiinteistökohtaisesta toiminnasta siirryttiin keskitettyyn kiinteistöjenhoitomalliin. Siinä vastuuorganisaatioksi nimettiin silloisen kaupungin rakennusviraston alaisuuteen perustettu kiinteistönhoitoyksikkö. Pian Jyväskylässä alkoi muhia ajatus, että myös kaupungin rakennettu kiinteistöomaisuus olisi järkevää keskittää yhteen vastuuyksikköön.

Tuolloin 90-luvun vaihteessa monet suuremmat yritykset, esimerkiksi Kesko, myivät omistamiaan rakennuksia ja tiloja. Yritysten tavoitteena oli keskittyä ainoastaan omaan ydinbisnekseen. Samoihin aikoihin Kuntaliitossa pohdittiin, voisivatko kunnatkin toimia näin.

– Eli ajatuksena oli, että julkiset toimitilat ja seinät irrotettaisiin selkeästi hallintokunnista ja peruspalvelutoiminnasta, jolloin käyttäjät voisivat keskittyä omaan päätoimintaansa, esimerkiksi opetukseen ja perusterveydenhuoltoon. Jatkossa käyttäjät toimisivat kiinteistöissä vuokralaisina. Etuna tässä oli myös se, että kiinteistöomaisuuteen ja tilapalveluihin liittyvä asiantuntemus sekä osaaminen saataisiin yksien seinien sisään ja tilankäyttöä voitaisiin tehostaa, Eriksson muistelee.


Esko Eriksson muisteli Tilapalvelun syntyä Jyväskylän Tilapalvelun 20-vuotisjuhlassa 6.9.2013


Tilapalvelusta alan uranuurtaja ja edelläkävijä

Eriksson innostui ajatuksesta. Jyväskylän kaupunki perustikin pian tätä tavoitetta pohtivan ja kaikista hallintokuntien edustajista muodostetun ohjaus- ja projektiryhmän miettimään keskittämisen etuja ja haittoja. Kaupungin johtokin osallistui aktiivisesti pohdintaan. Ohjausryhmän tekemän selvityksen pohjalta kaupunginvaltuusto teki vuonna 1992 päätöksen, jonka mukaan kaupungin julkinen toimitila- ja rakennusomaisuus keskitetään yhdelle vastuuorganisaatiolle, Jyväskylän Tilapalvelulle vuodesta 1993 alkaen. Seuraavana vuonna siitä muodostettiin Suomen kuntasektorin ensimmäinen itsenäinen kiinteistöliikelaitos. Uuden yksikön johtajaksi valittiin Eriksson.

Vuonna 1996 Jyväskylän Tilapalvelusta irrotettiin niin sanotut tuottajatehtävät eli kiinteistönhoito- ja kunnossapitotehtävät kaupungin omalle ja nykyisin täysin markkinoilla toimivalle Total Kiinteistöpalvelut Oy:lle. Tilapalvelun vastuulle jäivät kaupungin kiinteistö- ja tilaomaisuuden hoito, rakennusinvestoinnit sekä vastuu kiinteistö- ja tilapalvelujen järjestämisestä tilaaja–tuottaja-mallin periaatteiden mukaisesti.

Kaupungin johto katsoi uuden organisaation tehtävät, vastuun ja roolin niin merkittäväksi, että Eriksson sai lähimmäksi esimiehekseen kaupunginjohtajan vuonna 1996. Samalla hänet nimettiin kaupungin johtoryhmään. Pitkän uransa aikana Eriksson ennätti toimia neljän kaupunginjohtajan suorassa alaisuudessa. Entisiä esimiehiään Eriksson pitää rautaisina ammattilaisilla, joilla jokaisella on omat vahvuutensa. Jokaiselta heistä Eriksson kokee saaneensa vastuuta, mutta myös luottamusta ja tukea.

– Jaakko Loven oli diplomaatti, Pekka Kettunen yritysjohtaja ja Markku Andersson tulos- ja talousjohtaja. Timo Koivistossa puolestaan yhdistyvät nämä kaikki ominaisuudet. Näin jälkeenpäin ajateltuna tuntuu siltä, että kaikki kaupunginjohtajat olivat tehtävässään juuri oikeaan aikaan. Heillä oli sellaisia vahvuuksia, joita kaupunki juuri silloin tarvitsi, Eriksson miettii.

Jyväskylästä esikuva koko kuntasektorille

Jyväskylä oli Suomen ensimmäinen kaupunki, joka lähti rohkeasti keskittämään kiinteistöomistuksiaan yhden yksikön vastuulle. Jyväskylän Tilapalvelu kiinnosti luonnollisesti muita kaupunkeja ja Eriksson pääsi joukkoineen esittelemään toimintaansa lukuisille delegaatioille. Eriksson muistelee, että vierailijoita kävi alkuvaiheessa jopa viikoittain. Pian myös muut kaupungit alkoivat perustaa Jyväskylän innoittamana vastaavia organisaatioita. Eriksson muistelee, että seuraavaksi vastaava organisaatio perustettiin Turkuun.

Suuret uudistukset tuovat mukanaan aina myös muutosvastarintaa, mutta Erikssonin mielestä Tilapalvelun perustaminen ja sen uusi toimintamalli saatiin vietyä maaliin hyvässä yhteisymmärryksessä, ilman suurempia vastoinkäymisiä.

– Enemmän kritisoitiin kiinteistönhoidon ja siivouksen keskittämistä kuin kiinteistöomaisuuden keskittämistä ja haltuunottoa. Se oli ymmärrettävää, koska kiinteistönhoidon ja siivouksen merkitys hallintokuntien toimintaan oli suurempi. Käytännössä muutos tarkoitti sitä, että esimerkiksi kouluilla ei ollutkaan enää välttämättä omaa tuttua talonmiestä tai siivoojaa, Eriksson miettii.

Tilojen omistusmuutosten merkitys oli vähäisempi, sillä aiemmin kiinteistöomistuksia ei ollut korvamerkitty millekään hallintokunnalle. Ne näkyivät erottelemattomana massana kaupungin taseessa.

– Ehdottomasti suurin kritiikki kohdistui tilavuokran maksuun. Silloin se oli jotain aivan uutta. Asiaa on joutunut kyllä viime vuosinakin säännöllisesti perustelemaan, enempi tai vähempi, Eriksson toteaa.

Miljoonasäästöt ja hyvä asiakastyytyväisyys

Tilapalvelu otti käyttöön heti alkuvuosina uuden asiakaskeskeisen toimintamallin; jokaisella kiinteistöalueella ja kiinteistön käyttäjällä on käytännössä oma kiinteistömanageri, joka toimi asiakkaiden yhteyshenkilönä kaikissa kiinteistö ja tilapalveluja koskevissa kysymyksissä. Kaikille asiakkaille eli tilojen käyttäjille tehtiin ja tehdään edelleen ja säännöllisesti asiakastyytyväisyyskysely. Siitä saatujen tietojen pohjalta toimintaa kehitetään koko ajan.

– Asennoiduimme niin, että asiakas on ykkönen ja teimme kaiken voitavamme varmistaaksemme hyvän, tarkoituksenmukaisen ja turvallisen toimintaympäristön. Tämä kantoi hedelmää ja saimme hyväksynnän toiminnallemme. Suuri merkitys oli tietysti myös sillä, että saimme toimintamme avulla aikaan myös merkittäviä tilakustannussäästöjä. Suurin kustannussäästö tuli tietysti siitä, jos jokin kiinteistö tai tila vapautui kokonaan kaupungin käytöstä tai sitten jotain suunniteltua rakennusinvestointia ei tarvinnutkaan tehdä, Eriksson sanoo.


Jyväskylän Tilapalvelun missiona on tarjota asiakkailleen turvalliset, tarkoituksenmukaiset ja kilpailukykyiset toimitilat ja tilapalvelut.


Myös niin sanotuissa elinkaarikustannuksissa on saatu aikaan merkittäviä säästöjä. Esimerkiksi tilojen käyttökustannuksia, kuten lämmitystä, sähkön- ja vedenkulutusta sekä kunnossapitokustannuksia on saatu optimoitua. Joskin näitä on haastavaa osoittaa ja laskea verrokkina pitkällä aikavälillä.

– Elinkaarikustannukset ovat yleensä noin kymmenen kertaa suuremmat kuin kertaluontoiset investointikustannukset. Jälkimmäisistä kuitenkin aina enemmän puhutaan ja ne ovat suurennuslasin alla, Eriksson sanoo.

Tilapalvelun tuottamat suurimmat säästöt on saatu aikaan tilojen käyttöä optimoimalla ja luopumalla huonokuntoisista kiinteistöistä. Erikssonin laskelman mukaan viime vuoden loppuun mennessä kaupunki on saanut kaupungin omasta käytöstä vapautuneista, osin huonokuntoisistakin kiinteistöistä, noin 60 miljoonan euron myyntitulot. Samalla on säästetty noin 100 miljoonan euroa rakennusten käyttökuluissa.

– Tilapalvelu on myös rohkeasti ottanut vetovastuun kaupungin palveluverkon kehittämistyössä, vaikka palvelualueet ja käyttäjät ovat toki viime kädessä tehneet päätökset. Välillä olemme joutuneet yhdessä palvelualueiden kanssa tekemään kovia ja tunteita herättäneitä päätöksiä esimerkiksi huonokuntoisten rakennusten purkamisesta. Tällaisia ovat olleet esimerkiksi entisten Kesyn sekä Vaajakosken ja Palokan koulujen purkamispäätökset. Silloin kritiikkiä tuli ja monella kaupunkilaisella kuohahti yli. Muistan hetken, kun silloista apulaiskaupunginjohtaja Koivistoa yritettiin heittää täytekakulla. Jälkeenpäin ajateltuna tehdyt päätökset olivat aivan oikeita ja vanhojen rakennusten tilalle tehtyihin uusiin koulurakennuksiin ollaan erittäin tyytyväisiä.


Pitkän ja vaikuttavan työuran tehnyt Esko Eriksson siirtyy hyvillä mielin uudenlaisiin haasteisiin.


Vaikka Erikssonin pitkään työrupeamaan kuuluu myös vaikeita hetkiä, hän katsoo mennyttä myhäillen. Jyväskylän kaupunki on ollut hyvä työnantaja ja kumppani kaikki nämä vuosikymmenet.

– Olen ollut etuoikeutettu saadessani luottamusta esimiehiltäni ja kaupungin parhaan joukkueen tuekseni. Olen saanut työskennellä vakaan ja tasaisesti kasvavan kaupungin palveluksessa. Työ on ollut mielekästä ja vaihtelevaa, joten koskaan ei ole ollut tarvetta tai halua lähteä muualle. Siksi siirtyminen uusiin haasteisiin ja lisääntyvään vapaa-aikaan sekä eläkepäivien viettoon tuo mukanaan myös oman haikeutensa, Eriksson sanoo.


teksti: Tuomas Lehtonen, M1 | kuvat: Valokuvaamo Jiri Halttunen

Viisi kysymystä kiinteistöjohtaja Esko Erikssonille

Olet saanut paljon aikaan urallasi. Millaisena näet roolisi toimialan kehittäjänä?

Kehitystyötä on tehty aina yhdessä joukkueen ja tiimien kanssa, joten en ole saanut asioita aikaan yksin. Olen kuitenkin ollut aina valmis ottamaan vastaan uusia haasteita ja viemään asioita aktiivisesti eteenpäin. 

Jyväskylässä tehtävän kehitystyön ohella olen ollut mukana monissa valtakunnallisissa mm. Kuntaliiton, RAKLIn ja KIINKOn projekteissa. Niiden tavoitteena on ollut kuntien kiinteistöomistusten keskittäminen ja organisointi, kiinteistönpidon tehokkuuden ja tuloksellisuuden mittarien ja mittauselementtien kehittäminen sekä kaupunkien välinen yhteistyö.

Mitä asioita olisit halunnut urallasi vielä edistää?

Seuraajalleni jäi vielä paljon tehtävää. Yksi kehittämisen arvoinen asia on mielestäni kaupungin omistamien kiinteistöjen erilaiset PPP-omistusmallit. Kaupungilla voisi edelleen olla pääomistajan rooli, jolloin vähemmistöomistajiksi sopisivat hyvin sekä yksityiset että institutionaaliset sijoittajat. 

Toisena tärkeänä asiana näen kaupungin elinkeinopolitiikan, kaupunkisuunnittelun, kaavoituksen ja kaupungin omien kiinteistöjen synergiaetujen johtamisen, kehittämisen ja organisoinnin. Tämä näkyy konkreettisesti esimerkiksi kaupungin tärkeiden korttelikokonaisuuksien kehittämisessä. Tällaisia ovat esimerkiksi Hallintokortteli, Valtiontalon kortteli, ns. Lyseokortteli, Mäki-Matin kortteli, Cygnaeus-kortteli ja ns. Kyllikki-kortteli. Viimeksi mainitulla voidaan tukea erityisesti seniorien itsenäistä asumista ja yhteisöllisyyttä sekä tarjota näitä asioita tukevia palveluja.

Miten toivoisit julkisen sektorin rakentamisen kehittyvän jatkossa?

Rakentamisessa tulisi pelkkien rakennuskustannusten lisäksi tarkastella enemmän rakennuksen koko elinkaaren aikana syntyviä kustannuksia eli elinkaarikustannuksia. Kun rakenteet ja talotekniset järjestelmät suunnitellaan ja tehdään hyvin, tulevaisuuden remontointitarve pysyy kohtuullisena ja säästetään merkittävästi rahaa. Mielestäni uudisrakentamishankkeita tulisi toteuttaa nykyistä enemmän elinkaarimallilla, jossa kohteen toteuttaja ottaa vastuuta myös valmistuneen kohteen ylläpidosta ja elinkaaresta.

Puu- ja hirsirakentaminen on nyt keskusteluissa pinnalla myös julkisten rakennusten rakentamisessa. Tuntuu joskus, että tässä keskustelussa mennään tunteet edellä ja vähän niin kuin toiseen äärilaitaan.

Itse pidän tärkeänä, että puurakentamista lisätään ja ylipäätään puuta käytetään materiaalina enemmän. Puulla on kuitenkin haasteellista rakentaa pitkiä jännevälejä ja puurakennusten elinkaarikustannukset kasvavat usein suuremmaksi kuin perinteisellä rakentamisella. 

Itse suosisin jatkossakin runkomateriaalina betonia, varsinkin isoissa ja pitkien jännevälien rakennuksissa. Sen sijaan sisärakenteissa, ja ehkä julkisivuissakin, voitaisiin hyvin käyttää puuta.

Miten olet valmistautunut eläkkeelle siirtymiseen?

Olen pohdiskellut tulevaa aikaa kahden hyvän kirjan kautta. Pekka Järvisen Miten selvitä eläkepäivistä hengissä -oppaassa ja Aki Hintsan Voittamisen anatomiassa on samankaltaista filosofiaa. Ihmisen tulisi kiinnittää enemmän huomiota omaan kokonaisvaltaiseen hyvinvointiinsa ja sen neljään tukijalkaan; ravintoon, riittävään uneen ja liikuntaan sekä sosiaaliseen elämään. 

Järvinen jakaa kirjassaan ihmisen elämän neljään osaan, joista kolmas on eläkkeelle jääminen ja neljäs vanhuus. Itsestään huolehtimalla kolmatta ikää voi pidentää perintötekijöistä riippumatta. Kolmas ikä on mahdollisuus, missä voi vielä oppia uusia asioita ja toteuttaa omia haaveitaan. Tähän aihepiiriin nuo molemmat kirjat omalla tavallaan kannustavat.

Miten aiot käyttää eläkepäiväsi?

Pidän matkustamisesta ja toiveena olisi päästä tutustumaan eri kulttuureihin. Ainakin Afrikan maat kiinnostavat, samoin Etelä-Amerikka. Kyllä Grönlannissakin olisi kiva käydä. 

Vietän varmasti myös aikaa Hankasalmen mökillä. Siellä ei puuhastelu lopu kesken. Liikuntaan olen aina panostanut ja ehkä aikaa jää nyt golfin pelaamiseenkin enemmän. Neljän lapsenlapsen harrastuskuljetuksissa olen luvannut myös auttaa.

Näitä kiinteistöhommiakaan en haluaisi kokonaan jättää. Mahdollisia tulevaisuuden työprojekteja silmällä pitäen olen perustanut oman yrityksen, KiintConsult Oy:n. Se voi kyllä jäädä ihan pöytälaatikkofirmaksi. Aika näyttää!