Rakennusrasitteet ja yhteisjärjestelysopimukset

Mikä on rakennusrasite?

Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n mukaan rakennusrasite on tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten perustettu toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen.  

Esimerkiksi: Jos autopaikka sijoitetaan toisella tontilla olevaan rakennukseen, kyse on rakennusrasitteesta. Jos autopaikka sijoitetaan toisella tontilla rakentamattomalle pihamaalle, niin kyse on kiinteistönmuodostuslain mukaisesta kiinteistörasitteesta.  

Esimerkiksi: Jos kiinteistön jätepiste sijoitetaan toisella tontilla olevaan rakennukseen, kyse on rakennusrasitteesta. Jos tällainen jätepiste sijoitetaan toisen tontin pihamaalle, kyse on kiinteistönmuodostamislain mukaisesta kiinteistörasitteesta.  

Rakennusrasitteen perustamisesta, muuttamisesta ja poistamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Jyväskylän kaupungissa rakennusrasitteen rekisteröimisestä päättää kaupunkirakenteen lakimies.  

Kiinteistörasiteviranomaisena toimii Jyväskylän kaupungissa kaupunkirakennepalveluiden kaupunkisuunnittelu ja maankäyttö.   

HUOM: Tällä sivulla ei käsitellä kiinteistörasitteita. 

Maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:n mukaisen kiinteistöjen yhteisjärjestelyn perustamisessa noudatetaan soveltuvin osin tässä ohjeessa kuvattua menettelyä. 

Mistä asioista voidaan perustaa rakennusrasite?

Peruslähtökohta on, että rakentamisen vaatimat toimenpiteet pitää toteuttaa rakennuspaikkana toimivalla kiinteistöllä. Rakentamisessa on kuitenkin tilanteita, joissa joko asemakaava taikka kiinteistön tarkoituksenmukainen käyttö voi edellyttää rakentamisen ulottamista tietyiltä osin toiselle kiinteistölle. Tämä vaatii lähtökohtaisesti kiinteistön omistajan ja haltijan kirjallisen suostumuksen (ks. jäljempänä tarkemmin rakennusrasitesopimuksesta). Lupapäätöstä tehtäessä lupaviranomainen päättää, pitääkö toisen kiinteistön käyttämisestä perustaa rasite (koskee sekä rakennus- että kiinteistörasitteita). Jos järjestely on rakennuspaikkana toimivalle kiinteistölle välttämätön, lupapäätöksessä edellytetään rasitteen perustamista. Ennen kuin lupapäätös voidaan tehdä, tulee rasitteiden perustamiseen liittyvät asiakirjat pääsääntöisesti olla toimitettuna rakennusvalvontaan. 

Esimerkiksi, jos asemakaava määrää asuintontin autopaikat sijoitettavaksi erilliselle autopaikkatontille, niin asuintalon rakennuslupaan liitetään lupamääräys, jonka mukaan ennen kuin asuintalo osaksikaan hyväksytään käyttöön, on autopaikoista perustettava rakennusrasite (tai kiinteistörasite). Jos järjestely on muuten vain hyödyllinen, mutta ei välttämätön, esimerkiksi ylimääräiset autopaikat, niin rakennusluvassa ei edellytetä rasitteen perustamista. Järjestelystä voidaan kuitenkin hakemuksesta perustaa rasite, jos kiinteistöjen omistajat ja haltijat katsovat etunsa sitä vaativan, ja järjestely sisältyy maankäyttörakennusasetuksen 80 §:n rasitetyyppiluetteloon. 

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä on lueteltu ne rakennusrasitetyypit, joista voidaan perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n tarkoittama rakennusrasite. Luettelo on tyhjentävä mikä tarkoittaa, ettei muunlaisia rakennusrasitteita ole mahdollista perustaa.

Rakennusrasitteena voidaan perustaa seuraavat toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittavat oikeudet: 

1. käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevan rakennuksen tai tukimuurin perustusta rasiteoikeuden haltijankiinteistölle rakennettavan rakennuksen tai tukimuurin perustamiseen sekä ulottaa rakennuksen tai tukimuurin perustus rasitetulle kiinteistölle (perustusrasite); 
2. käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevan rakennuksen seinää tai rakennetta välipohjan tai muun rakenteen tukemiseen tai muuhun vastaavaan tarkoitukseen sekä rakentaa niin, että rajalla olevilla rakennuksilla on yhteinen seinä (rakennerasite); 
3. sijoittaa kiinteistöä palvelevia johtoja ja näihin kuuluvia laitteita rasitetulla kiinteistöllä olevaan rakennukseen sekä käyttää näihin tarvittavia tiloja (laiterasite); 
4. käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kulkuväylää, väestönsuojaa ja autopaikkaa (käyttörasite); 
5. käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevaa lämpökeskusta tai lämmönsiirtolaitetta taikka jätehuoltoa tai muuta yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevaa laitosta sekä näihin tarkoituksiin varattua tilaa (huoltorasite); 
6. käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kiinteistöjen yhteiseksi tarkoitettua tilaa taikka muuta asumista, työntekoa tai kiinteistönhoitoa palvelevaa laitosta ja näihin tarkoituksiin varattua tilaa (yhteisrasite);  
7. tehdä ovi tai muu aukko rasitetun kiinteistön rajalla olevaan seinään tai jättää palomuuri rakentamatta (seinärasite);  
8. ulottaa rakennuksen katto tai lisäeristyksestä johtuva ulkoseinän osa rasitetun kiinteistön puolelle tai rakentaa katto siten, että vesi valuu rasitetulle kiinteistölle ja johdetaan sen kautta (sietorasite). 
9. hyödyntää rasitetulla kiinteistöllä olevaa rakennusta tai rakennelmaa muulla 1–8 kohdassa tarkoitettuun rinnastuvalla tavalla, jos se on tarpeen kolmiulotteisen kiinteistön rakentamisen tai käyttämisen vuoksi (kolmiulotteisen kiinteistön rasite)

Rakennusrasitteen perustamisen yleiset edellytykset 

Rakennusrasite saadaan perustaa, jos rasitteella edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Kaikkien kolmen edellytyksen on täytyttävä, jotta rasite voidaan perustaa. 

Rakennusrasitteet perustetaan lähtökohtaisesti pysyvinä. Jollei rasitteen perustaminen pysyvänä oikeutena ole tarkoituksenmukaista, voidaan erityisestä syystä perustaa määräaikainen rasite, joka on voimassa määrättyyn päivään tai tapahtumaan saakka.  

Rakennusrasite voidaan perustaa, kun rakennushanke on ns. konkretisoitunut eli rakennusrasitteita ei ns. perusteta ennakkoon.  

Kiinteistöjen yhteisjärjestelyn perustamisen yleiset edellytykset 

Jos asemakaavan toteuttaminen vaatii usean kiinteistön yhteisiä järjestelyjä, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi rakentamisen yhteydessä tai muutoin määrätä korttelialueen tai sen osan taikka kiinteistöön liittyvän tilan yhteisestä käytöstä. Määräys yhteisjärjestelystä saadaan antaa, jos järjestely pysyvästi edesauttaa usean kiinteistön käyttöä eikä siitä aiheudu millekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta. 

Rakennusrasitteesta sopiminen ja rasitteen perustamisen hakeminen 

Rakennusrasitteen perustaminen edellyttää, että rasitejärjestelyssä mukana olevien kiinteistöjen omistajat ja mahdolliset maanvuokraoikeuden haltijat yhdessä solmivat kirjallisen rasitesopimuksen. Rasitesopimuksen laatiminen on kiinteistöjen tehtävä, rakennusvalvontaviranomaisen tehtäviin ei kuulu rasitesopimusten laatiminen. Rakennusvalvontaviranomainen sen sijaan opastaa ja neuvoo rasitteiden tarpeesta ja rasitteiden perustamiseen liittyvästä menettelystä. 

Rasitesopimus on luonteeltaan yksityisoikeudellinen. Mahdollisten sopimusriitojen välttämiseksi rasiteasiasta on pyrittävä sopimaan mahdollisimman selvästi ja yksiselitteisesti. Jos sopimuksen tulkinnasta rasitteen perustamisen jälkeen kuitenkin syntyy riita, rakennusvalvonnalla ei ole toimivaltaa ratkaista sopimusriitaa, vaan sen ratkaiseminen kuuluu ensi asteessa yleiselle alioikeudelle. 

Rasitepäätöksen tekemisen ja kirjaamisen kannalta tärkeintä on, että sopimuksessa on yksilöity kaikki kiinteistöt ja perustettavat rakennusrasitteet yksiselitteisesti. Sopimuksesta tulee käydä ilmi, mikä kiinteistö on rasitettu ja mikä kiinteistö on oikeutettu. Sopimukseen on liitettävä asema- ja tarvittaessa muukin piirustus, johon rasitealueen tai -tilan yms. sijainti on merkitty. 

Rasitesopimuksessa on myös suositeltavaa sopia, mikä kiinteistö vastaa sopimuksen tarkoittaman toimenpiteen rakentamisesta ja kunnossapidosta. Sopimuksessa on myös mahdollista valtuuttaa sopijaosapuoli toista tai muita sopijaosapuolia enempää enää kuulematta hakemaan rakennusrasitteen perustamista.  

Jos sekä oikeutettu että rasitettu kiinteistö ovat saman omistajan hallinnassa, edellä mainitut asiat on kuitenkin kirjattava asiakirjamuotoon, joka voidaan nimetä rasitesopimukseksi. 

Rasitteen perustamista haetaan toimittamalla hakemus ja liiteasiakirjat Jyväskylän kaupungin kirjaamoon. Hakemus on vapaamuotoinen ja käytettävissä on sähköinen lomake. 

Hakemukseen on liitettävä seuraavat asiakirjat: 

• rasitesopimus 
• piirustus- tai kartta-aineisto, johon rasitteiden sijainti on merkitty 
• asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirja tai ote pöytäkirjasta, jossa on hyväksyntä rasitteen perustamisesta, kun kiinteistö on rasitettuna 
• asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouksen pöytäkirja tai ote pöytäkirjasta, jossa on hyväksyntä rasitteen perustamisesta, kun kiinteistö on oikeutettuna 
• selvitys kiinteistön omistusoikeudesta, jollei hakijalla ole siihen lainhuutoa 
• valtakirja(t) kiinteistöjen kaikilta omistajilta ja mahdollisilta maanvuokraoikeuden haltijoilta, jollei asia käy ilmi rasitesopimuksesta.  

Rasitehakemukset lähetetään verkossa liitteineen Jyväskylän asiointipalveluun. Tarvittaessa lomakkeen voi tulostaa ja toimittaa liitteineen joko sähköpostitse tai kirjeitse Jyväskylän kaupungin kirjaamoon. 

Kirjaamon yhteystiedot: 

Kirjaamo, puh. 014 569 0888, kirjaamo[at]jyvaskyla.fi 

Osoite: PL 193, 40101 Jyväskylä (käyntiosoite Vapaudenkatu 32) 

Jos aikaisemmin lähetettyyn hakemukseen toimitetaan liitteitä myöhemmin, ne tulee toimittaa kaupungin kirjaamoon. Lähetettävien liitteiden yhteydessä on mainittava selkeästi, mihin aikaisemmin lähetettyyn asiaan liitteet liittyvät.  

Rasitepäätöksestä veloitettava maksu 

Rakennusrasitteen perustamisesta ja yhteisjärjestelypäätöksestä veloitetaan voimassa olevan Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonnan tarkastus- ja valvontatehtävistä sekä muista viranomaistehtävistä suoritettavat maksut -taksan kohtien 41-46 (rakennusrasitteet) ja 48 (kiinteistöjen yhteisjärjestely) mukaisesti. 

Rakennusrasitteen perustamisen merkitys 

Kun rasitepäätös on saanut lainvoiman, rakennusvalvonta ilmoittaa rasitepäätöksestä kiinteistörekisterin pitäjälle. Tämän ilmoituksen pohjalta kiinteistörekisterin pitäjä (Jyväskylän kaupungissa kaupunkisuunnittelu ja maankäyttö) tekee merkinnän kiinteistörekisteriin oikeutetun ja rasitetun kiinteistön kohdalle.  

Kiinteistörekisteriin merkitty rakennusrasite on voimassa, vaikka kiinteistön omistusoikeus myöhemmin siirtyy uudelle omistajalle. Jos tonttijakoa tai kiinteistön rajoja muutetaan, toimitusinsinöörin tai milloin kysymys on kiinteistöjen yhdistämisestä, kiinteistörekisterin pitäjän on päätöksellään samalla oikaistava rakennusrasite muutosta vastaavaksi ja poistettava kiinteistöjaotuksen muutoksen takia tarpeettomiksi tulleet rasitteet. Kortteli- ja tonttinumeron muuttuessa kiinteistörekisterinpitäjä ratkaisee asian kuultuaan tarvittaessa asianosaisia.  

Kiinteistöä käytettäessä sekä suunniteltaessa ja tehtäessä kiinteistöllä muutoksia rakennusrasitteen mukaisia oikeuksia ei saa loukata. Perustetut rasitteet sitovat myös lupaviranomaista, eikä rakennuslupaa tai muutakaan lupaa voida myöntää vastoin voimassa olevia rasitteita.