Arviointikertomus 2019: Asumisen politiikka ja Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy

Yhteenveto, johtopäätökset ja suositukset

  • Jyväskylän kaupungin (JVA) hallinnoimien vuokra-asuntojen osuus kaikista vuokra-asunnoista on saman suuruinen kuin vertailukaupungeissa. Kaupunki ei ole asettanut JVA:lle tuloutustavoitetta.
  • Tilinpäätöstietojen mukaan JVA on tehnyt vuosittain tuloksestaan vapaaehtoisia varauksia (asuintalovaraus), joiden yhteissumma on noin 59 miljoonaa. Kaupunki voisi konsernin kokonaisedun näkökulmasta selvittää, onko tarkoituksenmukaista, että kaupunki tulouttaisi joko lainan korkona tai osinkona JVA:lta ARA-säännösten mahdollistaman enimmäisosingon verran (katso erittely muiden kaupunkien käytännöistä, arviointi asumisen politiikka). 
  • Kaupungin tulisi arvioida edut osakkuudesta paikallisissa kiinteistöhuoltoyhtiöissä.  
  • Kaupungin myöntäessä normaalin tarjouskilpailun ulkopuolisessa tilanteessa tontin Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n toimintaa varten, olisi tarkoituksenmukaista vuokrata tontti myymisen sijasta. 
  • Tarkastuslautakunta esittää, että yhdeksi JVA:n tavoitteeksi asetettaisiin muiden yhtiöiden tapaan asukastyytyväisyyden mittaaminen ja tyytyväisyydelle tietty tavoitetaso. 

Arviointitehtävä

Arvioinnissa selvitetään, millainen on Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n osuus Jyväskylän (vuokra)-asuntojen tarjonnasta ja miten tämä suhteutuu vertailukaupunkeihin.  Arviointiin sisältyy myös se, millaista omistajapolitiikkaan kaupungit toteuttava vuokra-asuntoyhteisöihinsä nähden (liite: tuloksellisuusarviointi asumisen politiikasta) sekä katsaus asunnottomuuden hoitoon. 

Arvioinnin tulokset

Jyväskylän väestö kasvoi vuosina 2010 – 2018 yhteensä 10 598 henkilöllä. Vastaavaan aikaan Jyväskylään valmistui 11 726 asuntoa. Vuonna 2018 asuntoja oli Jyväskylässä yhteensä 81 441, joista 72 876 oli vakinaisesti asuttuja ja 8 565 ei-vakinaisesti. Asunnoista asuinkerrostaloasuntoja oli 51 207. Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:llä oli hoidettavanaan vuoden 2018 lopussa yhteensä 7 064 pääasiassa arava- ja korkotukilainoitettua vuokra-asuntoa. Yli 15 prosenttia JVA:n asuntokannasta myytiin kahdeksan vuoden aikana. 

Suomen ympäristökeskuksen elinympäristön tieto- ja analyysipalvelun mukaan Jyväskylän vuokra-asuntomarkkinat eivät poikkea merkittävästi vertailukaupungeista Kuopio, Lahti, Oulu, Tampere ja Turku. Kaupungin (JVA) hallinnoimien vuokra-asuntojen osuus kaikista vuokra-asunnoista on noin 17 prosenttia. Sama prosenttiosuus on Oulussa ja esimerkiksi Lahdessa ja Tampereella 18 prosenttia. 

Turun talousarvion mukaan kaupungin vuokrataloyhtiön osuus kaikista vuokra-asunnoista on noin 25 prosenttia, mikä on tyypillinen suurten kaupunkien asuntorakenne.  Tampereella tavoitteena on, että kaupungin vuokrataloyhteisöt tuottavat yhteisvastuullisesti puolet kaupungin tavoitteena olevista kohtuuhintaisista asunnoista. 

ARA-vuokrasuhteiden keskineliöhinta on Jyväskylässä lähellä vertailukuntien mediaania (keskihintaa). Kuopiota lukuun ottamatta vuokratason kasvu on Jyväskylässä ollut vertailukuntien nopeinta tarkastelujaksolla sekä yksityisillä että julkisrahoitteisilla markkinoilla. Vuonna 2017 tapahtui tarkastelujakson jyrkin vuokratason nousu valtakunnallisesti, jolloin vuokratason lisäys lähes tuplaantui kaikissa vertailukunnissa. Jyväskylässä vapaarahoitteisen ja ARA-rahoitteisen vuokra-asumisen ero ei poikkea merkittävästi vertailukunnista (kuvio 8). ARA-rahoitteisessa vuokra-asunnossa asuminen on noin 2 euroa edullisempaa neliötä kohti. 

Kohtuuhintaisille vuokra-asunnoille on tarvetta. Hakijamäärät Jyväskylän Vuokra-asuntoihin ovat varsin suuria vapautuviin asuntoihin nähden. Lokakuussa 2019 oli noin 2 916 hakijaruokakuntaa, joista 1 henkilön ruokakuntia oli 2 011, 2 henkilön 499 ja 3 henkilön 219 ja sitä suurempien 187. Tietoa siitä, täyttyvätkö hakijoilla kaikki asunnon saannin kriteerit, ei ole. 

Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy on osakkaana kahdessa paikallisessa kiinteistöhuoltoyhtiössä. Yhtiön olisi perusteltua arvioida näiden omistuksien lisäarvo ja kilpailuetu, ja niiden puuttuessa luovuttava kiinteistöhuoltoyhtiöiden omistuksesta. 

JVA ottaa lainaa kuntarahoitukselta ja yksityisiltä pankeilta. JVA:n ulkoinen lainakanta, 204 miljoonaa euroa on 16,8 prosenttia kaupunkikonsernin lainakannasta (1 432 euroa asukasta kohden). JVA:n vuoden 2019 taseessa on noin 59 miljoonaa euroa vapaaehtoisia varauksia (asuintalovaraus), jotka on purettava 10 vuoden kuluessa. 

Kymmenen suurimman kaupungin valtuustot eivät pääsääntöisesti ole asettaneet vuokrataloyhtiöilleen tuloutustavoitetta kaupungille. Poikkeuksen tekee Tampere, jossa vuoden 2020 talousarvion mukaan yhtiö maksaa kaupungille vuotuisen ARA-säännösten mahdollistaman enimmäisosingon (572 000 euroa). Lahden kaupungissa yhtiö maksaa kaupungille osinkoa, joka oli vuodelta 2019 puoli miljoonaa euroa ja maksetaan vuoden 2020 puolella.  

Turussa vuokrataloyhtiö tulouttaa kaupungille vuosittain lainasopimusten mukaisen korkotuoton.  Yhtiöllä on kaupungilta pääomalaina, jonka korko on 4 prosenttia vuoden 2018 alusta lukien (AravaL 15§), 1 135 000 euroa. Yhtiö maksaa myös muista lainoista korkoa Turun kaupungille. Porissa on vastaava käytäntö, jossa yhtiö maksaa korkoa (2 prosenttia) saamastaan lainasta kaupungille. 

Oulussa konsernin vuokrataloyhtiöissä kerätään noin 4 prosentin tuotto omistajan sijoittamille varoille. Tämä tuotto tuloutetaan omistajalle osinkoina yhtiökokouksen päätösten mukaisesti. Arvion tekee konsernijohto. Joissakin kaupungeissa, kuten Oulussa, on määritelty kaupungin osuus yhtiön voittovaroista. 
 
Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n viime vuosien uudisrakentamistuotannosta suuri osa on ollut sote-tuotantoa. Kaupunki noudattaa myös vanhusten palveluasuntojen asukasvalinnoissa samoja perusteita kuin valtion tuella (ARA) rakennettuihin vuokra-asuntoihin asukkaita valittaessa. Hakija voidaan valita asukkaaksi varallisuuden määrästä riippumatta, jos kyseessä on asumisen tukeminen, joka on sosiaalisista ja terveydellisistä syistä erityisen tarpeellista. 

Asiakkuussuhteissa JVA on kokeillut käytäntöä, jossa vuokrasuhteen aloittaminen ei ole edellyttänyt vuokravakuuden maksamista. Tähänastiset kokemukset ovat olleet myönteisiä, koska asukkaat voivat tehdä päätöksiä nopeammin ja asiointi Kelan kanssa on sujuvampaa.  

Vuonna 2017 Jyväskylässä oli asunnottomia 131, seuraavana vuonna 202 ja 156 vuonna 2019. Asunnottomien määrää ei saada suoraan mistään yksittäisestä tilastosta. Asunnon tarve tulee esille esimerkiksi sosiaalipalveluiden asiakkuuden kautta. Kaupunki on aloittanut asunnottomuuden vähentämisen hankkeita. Asunnottomuuden puolittamisen suunnitelma on valmistelussa ja se liittyy myös Jyväskylän seudun MAL-sopimukseen, lähiöohjelmaan ja köyhyysohjelmaan. Kotoutumispalveluissa on aloitettu väli- tai jälleenvuokrauksen kokeilu, missä kaupunki vuokraa asunnot vuokranantajilta (mm. JVA:lta ja yksityisiltä) ja sen jälkeen vuokraa ne edelleen asukkaille.

Katso tuloksellisuusarviointi asumisen politiikasta Jyväskylässä

Yhteenveto, johtopäätökset ja suositukset

  • Jyväskylän kaupungin (JVA) hallinnoimien vuokra-asuntojen osuus kaikista vuokra-asunnoista on saman suuruinen kuin vertailukaupungeissa. Kaupunki ei ole asettanut JVA:lle tuloutustavoitetta.
  • Tilinpäätöstietojen mukaan JVA on tehnyt vuosittain tuloksestaan vapaaehtoisia varauksia (asuintalovaraus), joiden yhteissumma on noin 59 miljoonaa. Kaupunki voisi konsernin kokonaisedun näkökulmasta selvittää, onko tarkoituksenmukaista, että kaupunki tulouttaisi joko lainan korkona tai osinkona JVA:lta ARA-säännösten mahdollistaman enimmäisosingon verran (katso erittely muiden kaupunkien käytännöistä, arviointi asumisen politiikka). 
  • Kaupungin tulisi arvioida edut osakkuudesta paikallisissa kiinteistöhuoltoyhtiöissä.  
  • Kaupungin myöntäessä normaalin tarjouskilpailun ulkopuolisessa tilanteessa tontin Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n toimintaa varten, olisi tarkoituksenmukaista vuokrata tontti myymisen sijasta. 
  • Tarkastuslautakunta esittää, että yhdeksi JVA:n tavoitteeksi asetettaisiin muiden yhtiöiden tapaan asukastyytyväisyyden mittaaminen ja tyytyväisyydelle tietty tavoitetaso.